泓钰法语培训翻译:如何置业蒙特利尔(12)

浮动利率还有一个问题是利息的计算，因为利率一直在变，计算相对复杂，也有听说过发现银行多年算错，你不可以说银行是故意的，但也不能排除这个嫌疑，就算不是故意的，银行全靠计算机，计算机也有算错了时候，例如网络问题造成数据没有及时更新，导致出现错误计算，并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。还有一个问题是太操心，没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的，相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。有许多银行会试图说服你，告诉你在任何时候都可以改成固定利率，但是，他不会强调如果改成固定利率的话，你只能得到一个非常高的贷款利率，相比直接谈得到的固定利率，会差了老大一截。这样，又变成了风险承担的问题。以五年期为例举例来说，银行牌价当前固定利率如果为6.05%，而你能谈到4.65%，浮动利率能谈到3.5%，但你贪小选了浮动利率，如果一段时间后利率猛涨，银行牌价成了7%，浮动也涨成了4.5%，这时你希望固定下来，那么银行多半会给你7%-1%=6%的固定利率，比起当初4.65-3.5=1.15%的差价实惠，以后的日子会通过6-4.65=1.35%的差价来赔还，而如果你不去固定，则利率不断升高，心理和经济压力越来越大。所以，归根结底，是风险的问题，浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入，将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。

固定利率就没有这些问题，它其实是个平均预估值，所以比当前浮动利率会高，但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性，在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制。

浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人，银行稳收利息。

e.   贷款时限

贷款时限一般人选3-5年为最多，但也不要太长，首先年限太长，利率会很高，因为银行的利率计算公式认为风险很高，所以给出的利率也就很高，其次，一次定的年限太长，会把自己束缚住，如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，就等於和银行毁约，自己要付很大一笔罚金。

有一个办法可以免除罚金，就是让买你房子的人继承你的贷款，但是，一般买主是不愿意这样做的，因为计算会很复杂，手续也繁琐，而且继承的贷款额度也不一定合适买主，除非当时利率升到很高，而你得到的利率是以前谈的，低很多，这样买主才会感兴趣继承贷款，但总的来讲，会很麻烦。

到底是几年，要根据自己情况，结合利率的长期走向来定，有很多人喜欢5年，但也有人喜欢3年加3年，不一而定，因为利率变化是个不确定因素，没有办法说哪个更好些。

f. 银行选择

贷款最好找中等银行，大银行如ROYAL BANK，根本没有谈的余地，一副衙门八字开的官僚面孔，这是因为它客户多，业务多，不在乎你这个小客户，所谓店大欺客。当然，这里并不是指它的接待态度，所有银行人员谈话是都面带笑容，但笑容不能当饭吃，要看它真正肯给你多少利率。